10月17日,上海優(yōu)化住房公積金貸款套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),成為全國(guó)首個(gè)實(shí)行公積金“認(rèn)房不認(rèn)貸”的一線(xiàn)城市。新標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定,無(wú)房、在全國(guó)無(wú)公積金貸款或首次公積金貸款已結(jié)清的,可以認(rèn)定為首套住房;在上海已有一套房、符合改善型認(rèn)定條件,在全國(guó)無(wú)公積金貸款或首次公積金貸款已結(jié)清的,認(rèn)定為第二套改善型住房。
新政一出,此前略顯低迷的樓市又有了重振雄風(fēng)的意味。10月19日晚間,記者在位于上海市浦東新區(qū)世紀(jì)公園板塊的散步道、跑步道、社區(qū)鄰里中心等地看到,房地產(chǎn)中介們把一塊塊房屋展示板重新擺放了出來(lái)。
這樣的景象,似曾相識(shí)。9月1日,上海推出商業(yè)貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政時(shí),房地產(chǎn)中介們也在夜間市民散步的步道周?chē)疬^(guò)小板板。
來(lái)自中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示,9月上海二手房市場(chǎng)熱度有所回暖,二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.08%,跌幅較前一個(gè)月收窄0.08個(gè)百分點(diǎn)。上海房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示,9月上海二手房成交17503套,相比8月上升了13%。在10月的前12天,上海有約4000套二手房成交。
“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政加碼后,上海樓市會(huì)出現(xiàn)哪些變化?改善型剛需可以入場(chǎng)了嗎?
“金九銀十”樓市能否跑出量
10月18日,上海公積金“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政宣布后的第二天,上海二手房成交量當(dāng)天就實(shí)現(xiàn)了543套、3.81萬(wàn)平方米的回升。而10月1日至6日,受“十一”長(zhǎng)假影響,上海二手房每天的成交量均在100套以下。10月7日開(kāi)始回暖,二手房日成交量一度接近700套,此后回穩(wěn)在500套左右。
在上海的二手房交易圈內(nèi),有一個(gè)月成交量“榮枯線(xiàn)”,業(yè)內(nèi)人士把這條線(xiàn)定位在月成交1.5萬(wàn)套上下。按照10月目前的二手房成交情況,如果要想達(dá)到9月1.75萬(wàn)套的成交量,此后的日成交量須在700套左右,如果要守住1.5萬(wàn)套的“榮枯線(xiàn)”底線(xiàn),那么日成交量須維持在580套左右。
10月19日晚間,浦東世紀(jì)公園附近,至少有5家不同品牌的房產(chǎn)中介出來(lái)擺攤,不時(shí)有市民圍著中介討論新政?!拔椰F(xiàn)在住的房子有房貸,如果我現(xiàn)在還清房貸,再置換一套房子,還算首套嗎?”這是中介小方被問(wèn)得最多的一類(lèi)問(wèn)題。
小方告訴記者,10月18日全天,中介公司都在組織員工進(jìn)行新政培訓(xùn),“9月商貸認(rèn)房不認(rèn)貸后,我們的交易量確實(shí)有所回升。希望10月新政加碼后,有更多的成交”。
記者以貸款100萬(wàn)元30年等額本息為例算了一筆賬。新政前,一名消費(fèi)者如果購(gòu)買(mǎi)二套房,他的貸款利率為3.575%,每月月供約為4532元;新政后,如果這名消費(fèi)者的置換房產(chǎn)被認(rèn)定為首套房,他就能享受3.1%的貸款利率,每月月供為4270元。也就是說(shuō),每100萬(wàn)元貸款,消費(fèi)者每月可以省下262元月供。
來(lái)自上海鏈家的數(shù)據(jù)顯示,10月,上海的買(mǎi)方市場(chǎng)已經(jīng)“淡定了”,但賣(mài)方這頭的掛牌量仍然在上升。截至9月底,上海鏈家二手房掛牌量約8.91萬(wàn)套,相較于8月底上升約16.94%。
剛需置換要有前提
全職媽媽小雷從去年開(kāi)始就在關(guān)注上海的二手房和一手新房市場(chǎng),因?yàn)樯硕?,她想把原?60多平方米的房子置換成200平方米左右。手握800萬(wàn)元現(xiàn)金,她卻遲遲沒(méi)能下手。
“按照新政,我可以把手頭的公積金貸款結(jié)清,這樣我確實(shí)算是首套。貸款利率是下來(lái)一些了,但又不是不用還錢(qián)。”小雷告訴記者,自己置換最大的顧慮是“現(xiàn)在手上這套房子能不能賣(mài)掉”。
小雷觀(guān)望了一年多,與她同小區(qū)同戶(hù)型的一套住宅,從去年年初掛牌2200萬(wàn)元到今年9月主動(dòng)降價(jià)到2000萬(wàn)元,至今沒(méi)有售出的跡象。而她的一個(gè)朋友,在上海徐家匯核心地段的一套145平方米的三居室,掛牌2100萬(wàn)元,也沒(méi)有動(dòng)靜。
來(lái)自貝殼網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示,上海2021年月平均二手房成交量約為2.32萬(wàn)套,2022年約為1.59萬(wàn)套。到了2023年,二手房月成交量大多徘徊在1.4萬(wàn)套左右,但9月受新政影響,二手房月成交量突破1.7萬(wàn)套。
還有不少人產(chǎn)生了“賣(mài)掉一套貸款房,買(mǎi)進(jìn)一套全款房,不再還貸”的想法。多多(化名)是一名在滬工作的IT行業(yè)從業(yè)者,每月稅前收入超過(guò)3萬(wàn)元,新政出臺(tái)后,他考慮降價(jià)10萬(wàn)元到20萬(wàn)元賣(mài)掉手上貸款購(gòu)買(mǎi)的市中心老破小學(xué)區(qū)房,置換一套稍偏遠(yuǎn)一些的大戶(hù)型。
專(zhuān)家:剛需置換應(yīng)抓住窗口期
有的人猶豫不決,有的人則已經(jīng)“踩準(zhǔn)節(jié)點(diǎn)、精準(zhǔn)上車(chē)”了。
圓圓(化名)自稱(chēng)是9月1日和10月17日兩次“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政的受益者,“完美踩準(zhǔn)政策節(jié)點(diǎn),贏(yíng)麻了”。
圓圓在2022年11月30日以2000余萬(wàn)元的價(jià)格售出了現(xiàn)有住宅一套,又在2023年8月底認(rèn)籌新房,購(gòu)買(mǎi)了一處位于郊區(qū)的大房子,價(jià)格不到1500萬(wàn)元。9月1日,上海商貸“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政出臺(tái)后,她正好能用首套房資格享受優(yōu)惠商貸。但在貸款辦理過(guò)程中,因開(kāi)發(fā)商部分項(xiàng)目抵押手續(xù)尚未辦齊,影響了貸款的申請(qǐng)。10月17日,她竟然等來(lái)了公積金貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”的新政。
她告訴記者,自己和丈夫兩人每人都可以用公積金首套貸貸款60萬(wàn)元,共計(jì)可以貸款120萬(wàn)元。相比此前選擇的純商貸4.55%的利息,能省下1.45%的利息。
房產(chǎn)自媒體博主Bony曾是一家上市房企上海公司市場(chǎng)部的負(fù)責(zé)人,近年來(lái)他深耕二手房交易領(lǐng)域。他告訴記者,現(xiàn)在實(shí)際上是置換剛需“上車(chē)”的好時(shí)機(jī)。
“一方面二手房交易利好政策不斷出臺(tái),另一方面現(xiàn)在一手新房不像過(guò)去動(dòng)不動(dòng)就觸發(fā)積分制(上海在新房認(rèn)籌比超過(guò)1∶1.3的情況下,開(kāi)啟積分入圍制度),可選擇余地很大了?!盉ony說(shuō),針對(duì)置換剛需擔(dān)心手上房產(chǎn)賣(mài)不掉的情況,房東可以采取主動(dòng)略微降價(jià)的辦法,“一些品質(zhì)較好的次新房,原來(lái)可能不同樓層、不同戶(hù)型、不同樓棟價(jià)格都不一樣,大家都能賣(mài)掉,總有喜歡你這套房子、愿意埋單的客戶(hù)。最近幾個(gè)月形勢(shì)不同了,每個(gè)小區(qū)最終能成交的,一定是最便宜的那套,買(mǎi)房人主要看價(jià)格。”
上海財(cái)經(jīng)大學(xué)高等研究院助理教授張同斌長(zhǎng)期研究全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng),他建議,結(jié)合債務(wù)、財(cái)政和人口等多方面因素,一方面,邊際放松房地產(chǎn)市場(chǎng)政策,穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期,避免房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的爆發(fā)及擴(kuò)散;另一方面,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)亟須走出以往依賴(lài)城鎮(zhèn)化和金融化的發(fā)展模式,探索出新的發(fā)展路徑。
張同斌說(shuō),目前一線(xiàn)城市“帶頭放開(kāi)政策”是一個(gè)積極信號(hào)。除房地產(chǎn)相關(guān)的直接政策外,還應(yīng)再尋求一些新的思路。比如,出生人口下降是影響城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心基本面因素,也是消費(fèi)者信心不足的一個(gè)原因,“房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展在頂層設(shè)計(jì)上可能需要尋求新的發(fā)展思路?!?/p>
中青報(bào)·中青網(wǎng)記者 王燁捷 來(lái)源:中國(guó)青年報(bào)
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